El Real Decreto Ley pretende solucionar los problemas de acceso a la vivienda legislando teóricamente a favor de los arrendatarios en claro perjuicio de los propietarios, especialmente cuando se trate de personas jurídicas.

Ahora bien, en la práctica, ya se está produciendo, a escasos días de su aprobación, del efecto inverso: los propietarios prefieren tener los inmuebles cerrados a someterse a los riesgos de la nueva legislación.

Las modificaciones introducidas son las siguientes:

Aumenta la duración mínima de los contratos de 3 a 5 años, y en el caso de que el arrendador sea una sociedad, aumenta a 7 años.

Se restablece el régimen de la vivienda suntuaria. Las viviendas de más de 300 metros o de renta mensual superior a 4.950 euros se regularán libremente entre las partes.

Se excluyen los apartamentos turísticos del régimen de protección previsto en la ley, por lo que las relaciones entre el propietario y el arrendatario titular se regularán por libre estipulación entre las partes.

Prórroga tácita. Pasa de uno a tres años, salvo que las partes manifiesten su voluntad de no renovar.

Actualización de las rentas: Las partes podrán acordar libremente la actualización de la renta, que a falta de índice de referencia, será el IPREM. En el caso de contratos de “Renta Reducida”, será obligatoriamente el IPC.

Elevación de rentas por mejoras: Los propietarios aumentar la renta, previo pacto entre las partes, en caso de realizar obras de mejora que excedan el normal deber de conservación de la finca, sin que implique la interrupción de los periodos de prórroga.

Gastos de inmobiliaria y formalización del contrato: Serán por cuenta del arrendador siempre que sea persona jurídica. En estos casos, cuando los servicios profesionales hayan sido requeridos por el arrendatario, deberá abonarlos este.

Se establece el derecho de adquisición preferente de la Administración competente en materia de vivienda cuando se vendan la totalidad de los pisos y locales de un inmueble o cuando se venda la totalidad de pisos y locales de un mismo propietario pertenecientes a un mismo inmueble.

Fianza adicional. Queda prohibido establecer fianzas adicionales superiores a dos mensualidades. Por tanto, la fianza máxima queda fijada en 3 mensualidades en el caso de viviendas, y de 4 para locales.

Fondo de reserva de las comunidades de propietarios. Se amplía obligatoriamente desde el 5% al 10%, con un periodo transitorio para su cumplimiento de 3 ejercicios fiscales.

Obras y reformas para lograr la accesibilidad universal. Se añade un nuevo supuesto, en el que será obligatorias las reformas en caso de que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

Las comunidades de propietarios podrán prohibir los apartamentos turísticos mediante el voto favorable de 3/5 del total de los propietarios, que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Con la misma mayoría podrán aprobarse acuerdos que establezcan cuotas especiales en los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad, que no podrán ser superiores al 20% de la cuota ordinaria, y sin que dichos acuerdos puedan tener carácter retroactivo.

Se introduce una importante reforma en los Juicios verbales de Desahucio mediante la cual en el requerimiento de pago al arrendatario deudor deberá informarse de la posibilidad de acudir a Servicios Sociales, de en caso de existir una situación de vulnerabilidad, suspendiéndose el procedimiento durante el plazo máximo de un mes. Esta suspensión también se aplicará en la ejecución de estas Sentencias, así como en las Ejecuciones Hipotecarias.

En cuanto a las medidas económicas y fiscales, se introducen las siguientes modificaciones:

1. IBI. La administración no está obligada, como hasta ahora, a repercutir el IBI sobre los arrendatarios de viviendas de renta reducida.
2. Los Ayuntamientos deberán declarar formalmente la situación de inmueble desocupado, previa audiencia del interesado, con el fin de aumentar el IBI, que podrá aumentar hasta un 50%.
3. Se establece la potestad de los Ayuntamientos de bonificar el IBI, hasta el 95%, en los casos de arrendamiento de viviendas de renta limitada por una norma jurídica (VPO).

Como decíamos, el aumento de las prórrogas forzosas de 3 a 8 años (incluso hasta 10) la mayor complejidad de los procedimientos de desahucio y su consecuente dilatación en el tiempo y la limitación a las garantías complementarias está produciendo el efecto contrario al perseguido en la Ley, puesto que los propietarios no pueden arriesgarse a alquilar a personas con rentas reducidas o en posible situación de vulnerabilidad.

Está claro que el legislador, en este caso el Gobierno, y los políticos están en clara desconexión con la realidad social. Se ha legislado considerando que los propietarios son capitalistas especuladores cuando la realidad del mercado inmobiliario en nuestro País, es que la inmensa mayoría de los propietarios son pequeños ahorradores, familias que invierten una vivienda con el fin de lograr unos ingresos extra para su jubilación y para dejar un pequeño patrimonio a sus hijos.

La consecuencia de cualquier endurecimiento de la legislación en materia de arrendamientos, y por tanto, el aumento del riesgo en contra del arrendador, lleva emparejado el aumento del precio del arrendamiento, y la imposibilidad de acceso a la vivienda de las personas con menos recursos.

La solución al problema al acceso a la vivienda debe venir del aumento de la oferta, incentivando la inversión en viviendas destinadas al alquiler, mediante las ventajas fiscales, puesto que la inversión hipotética del la administración en viviendas, sería en todo caso insuficiente, ineficiente y en ningún caso podría satisfacer la demanda de vivienda de las clases medias.

Cuando se buscan utopías, se estrellan con realidades.

Carlos Alonso-Hiecke

Abogado

www.alonsohiecke.com